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Im kommenden Jahr ist auf dem Immobilienmarkt in allen Bereichen mit steigenden Preisen zu rechnen. So lautet die Prognose des Immobilienverbandes IVD für das Jahr 2011. „Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erweisen sich als robust“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des IVD. „Wir gehen daher davon aus, dass der gesamtwirtschaftliche Aufwärtstrend auch 2011 anhalten wird.“ Da auch die Erschwinglichkeit für Wohneigentum stabil bleibe, seien die nächsten zwölf Monate ein sehr guter Zeitpunkt für Immobilieninvestitionen. (IVD-Online-Newsletter - 16. Dezember 2010)
Steigende Mieten vor allem in den Ballungszentren
Der IVD erwartet auch 2011 steigende Preise bei Neuvermietungen. „Zwischen einem und 2,5 Prozent werden die Nettokaltmieten deutschlandweit anziehen“, prognostiziert Schick. Besonders in den guten Innenstadtlagen der Großstädte könnten die Mietpreissteigerungen sogar noch weitaus deutlicher ausfallen. Zurückzuführen sei diese Entwicklung auf die immer größer werdende Kluft zwischen Wohnungsangebot und -bedarf. Nach Schätzungen des IVD müssten 2011 etwa 200.000 neue Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf des kommenden Jahres zu decken. In vielen Städten gibt es nach Auffassung des Verbands jedoch eine über Jahre gewachsene Versorgungslücke, die nicht innerhalb eines Jahres geschlossen werden könne. Auch für 2011 geht der IVD von einem Neubaudefizit von 40.000 Einheiten aus. „Die Situation auf dem Wohnungsmarkt der Städte wird sich durch die leicht steigenden Neubauzahlen nicht spürbar entspannen“, so Schick. Denn der Wohnungsbedarf nehme in Großstädten durch hohen Zuzug von Arbeitskräften und die zunehmende Zahl an Ein- und Zweipersonen-Haushalten überproportional zu. Die Neuvertragsmieten des Jahres 2011 werden daher weiter steigen.(IVD-Online-Newsletter - 16. Dezember 2010)
Ohne Alternative - Immobilie zur Kapitalanlage
Für den IVD bleibt die Immobilie 2011 die einzige Anlageform, um vorhandenes Vermögen sicher anzulegen. „Auch 2010 wurde die Immobilie von Anlegern als sicherer Hafen geschätzt“ sagt Schick. „Das hat zu einer deutlichen Belebung des Marktes für vermietete Eigentumswohnungen und für Mehrfamilienhäuser, so genannter Zinshäuser geführt. Dieser Trend dürfte sich im kommenden Jahr fortsetzen.“ IVD-Mitglieder, die mit Kapitalanlegern zusammenarbeiten, berichten demnach von einer weiterhin guten Nachfrage, die in das Jahr 2011 hineinreicht. „Die Frage, die sich viele Anleger und Immobilienmakler als deren Berater stellen, ist, ob genügend Immobilien auf den Markt kommen, um die Nachfrage zu befriedigen“, erklärt der IVD-Sprecher. „Vor diesem Hintergrund, sollten Eigentümer darüber nachdenken, ob sie nicht die Wertzuwächse der vergangenen Jahre und Jahrzehnte als Gewinn realisieren.“ Der IVD rät Kapitalanlegern, sich sowohl bei der Verkaufsentscheidung als auch bei einer möglichen Reinvestition beraten zu lassen. Der Verband sieht zudem große Potenziale bei der Bewirtschaftung des vorhandenen Immobilienbestandes „Hier stecken große Chancen für Eigentümer, die in Lagen investieren, in denen die Mieten gerade beginnen zu steigen und die sich gut entwickeln werden“, betont Schick.(IVD-Online-Newsletter - 16. Dezember 2010)
Wohneigentum bleibt weiterhin gefragt
Nachdem sich die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2010 um durchschnittlich 2,1 Prozent erhöht haben, erwartet der IVD auch für das Jahr 2011 weitere Preissteigerungen. „Diese werden jedoch in Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern deutlicher ausfallen als in den kleineren Kommunen“, präzisiert Schick. Die gute Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Städten bei gleichzeitig zu geringer Bauaktivität wirke sich auch in diesem Marktsegment preissteigernd aus. Bei Einfamilienhäusern geht der IVD hingegen von weiter stabilen Preisen aus. Auch 2011 werde ein Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert für durchschnittlich 254.000 Euro zu erwerben sein, so die Prognose des Verbandes. Schwierig werde die Lage jedoch in ländlichen Gebieten mit starker Abwanderung. „In einigen Regionen Deutschlands werden sich die Auswirkungen des anhaltenden Bevölkerungsrückganges bemerkbar machen“, prognostiziert Schick. Die Immobilienpreise seien auch dem Prinzip von Angebot und Nachfrage unterworfen. Sinke die Nachfrage nach Immobilien in einer Region und bleibe das Angebot in etwa gleich, spreche dies für tendenziell nachgebende Preise. „Daher empfehlen wir den Käufern von selbstgenutzten Wohnimmobilien, das niedrige Zinsniveau auch des Jahres 2011 zu nutzen und zugleich die Tilgung der Immobilienkredite zu erhöhen“, sagt der IVD-Sprecher.(IVD-Online-Newsletter - 16. Dezember 2010)
Wichtiger Faktor: Arbeitsmarkt ist stabil
Großen Einfluss auf die Entscheidung für eine selbst genutzte Immobilie hat auch die persönliche Situation. Der sehr robuste Arbeitsmarkt in Deutschland hat eine unterstützende Wirkung auf die Nachfrage nach Wohneigentum. Deutschland nimmt als Konjunktur-Lokomotive in Europa eine wichtige Funktion ein. Viele Arbeitnehmer, die im Verlauf der Finanzkrise ihren Arbeitsplatz verloren haben, stehen wieder in Lohn und Brot. Und die Perspektive bleibt auch im Jahr 2011 aus Sicht des IVD gut.
Erschwinglichkeit bleibt stabil
Die Bedingungen zum Erwerb von Wohneigentum werden zumindest im ersten Halbjahr 2011 weiterhin günstig sein, prognostiziert der IVD. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der relativ konstanten Preise ist Wohneigentum derzeit besonders leicht erschwinglich. Auch die Einkommenssituation der Haushalte, die ebenfalls in diese Betrachtung einfließt, war 2010 vergleichsweise konstant. Mit dem voraussichtlichen Anstieg des Zinsniveaus ab Mitte 2011 könnte sich dies dem IVD zufolge jedoch ändern. „Entscheidend wird die Entwicklung der Eigentumspreise sein“, stellt Tim Sebastian Nädele aus dem IVD-Research fest. „An Standorten, an denen mit deutlichen Preissteigerungen zu rechnen ist, wird sicherlich auch die Erschwinglichkeit leicht abnehmen.“ Durch die guten wirtschaftlichen Grundvoraussetzungen sei jedoch ebenfalls mit einer positiven Einkommensentwicklung zu rechnen. „Wir gehen daher davon aus, dass Wohneigentum auch im kommenden Jahr vergleichsweise gut erschwinglich sein wird“, sagt Schick.(IVD-Online-Newsletter - 16. Dezember 2010)
Erschwinglichkeitsindex auf Best-Stand
Der IVD ermittelt gemeinsam mit dem Center for Real Estate Studies an der Steinbeis-Hochschule den Erschwinglichkeitsindex für selbstgenutzte Wohnimmobilien. In den Jahren 2009 und 2010 bewegte sich dieser Index auf seinem historischen Beststand. „Nie war selbstgenutztes Wohneigentum relativ erschwinglicher als dies aktuell der Fall ist“, sagt Nädele. „Wir erwarten trotz der aktuellen Entscheidung der Bundesregierung zu Steuererleichterungen für Verbraucher im Jahr 2011 keine signifikante Veränderung beim verfügbaren Einkommen. Erst zum Ende des Jahres 2011 laufen Tarifverträge in einigen Branchen aus. Die neuen Tarifabschlüsse, die dann ab 2012 gelten, werden die relative Erschwinglichkeit von Wohneigentum wieder tangieren.“(IVD-Online-Newsletter - 16. Dezember 2010)
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Wohnimmobilien-Nachfrage in Großstädten steigt - München ist heißes Pflaster
Die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen ist im 1. Hl. 2010 deutlich gestiegen. Laut Analyse von Immowelt.de ist München der heißeste Immobilienmarkt in Deutschland. In der bayerischen Landeshauptstadt lässt ein Plus von 8% bei der Nachfrage nach Häusern und 24% bei Wohnungen eine weitere Erhöhung der Preise erwarten. In Berlin beträgt die Steigerung bei Häusern 13% und bei Eigentumswohnungen immerhin noch 3%. In Hamburg stagniert die Nachfrage nach Häusern, während sie bei Eigentumswohnungen mit 10% kräftig zulegte. Frankfurter fragten mit 4% bei Häusern und mit 2% mehr bei Wohnungen nach. In Stuttgart sind die Zeiten mit +18% bzw. +7% paradiesisch. Auch die HypoVereinsbank weiß nur Positives zu München zu berichten. Zuzüge junger Menschen sind der Motor. Der anhaltende Trend von Immobilien als Kapitalanlage und arbeitsmarktbedingter Zuzüge von überwiegend jungen Menschen sorgen in Verbindung mit historisch niedrigen Zinsen lt. HVB weiterhin für eine rege Nachfrage nach Wohnimmobilien. In den letzten zwölf Monaten seien in nahezu allen Segmenten die Kaufpreise ebenso wie die Mieten gestiegen. Gleichzeitig verknappt geringer Neubau das Angebot. In guten Lagen kostet ein Quadratmeter Bauland mittlerweile durchschnittlich 1 000 Euro. Die Durchschnittspreise für Doppelhaushälften in guten Lagen liegen bei rund 540 000 Euro. 2009 erreichte der Umsatz von Eigentums- wohnungen einen historischen Höchststand. Besonders bei hochwertigen Immobilien in guten bis sehr guten Lagen sind die Preise deutlich gestiegen. Sie liegen derzeit bei rund 4.000 bzw. 6.500 Euro pro qm. Bestandsobjekte werden nur vereinzelt angeboten. Viele Eigentümer sehen ihre Objekte als Inflationsschutz. Das Angebot an Mietwohnungen in München ist weiterhin begrenzt. Angebotsengpässe bestehen besonders bei bezahlbaren, familiengerechten Wohnungen in mittleren Lagen, bei höherwertigen Objekten in bevorzugten Lagen sowie bei Appartements. Im ersten Halbjahr 2010 gab es einen moderaten Preisanstieg in zentralen Lagen und beliebten Wohnvierteln. Die Durchschnittsmiete liegt dort bei 13 Euro. (WR) (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
Angebotspreise für Wohnimmobilien sinken weiter
Die Angebotspreise für neue und bestehende Wohnimmobilien sind dem von ImmobilienScout24 veröffentlichten Index IMX zufolge auch im September gesunken bzw. bestenfalls stabil geblieben. Auf dem Niveau des Vormonats bewegte sich der Indexwert für bestehende Wohnhäuser (+0,1%). Der für Neubau-Eigenheime ermittelte September-Wert ist um 0,5% gesunken, der Indexwert für Neubauwohnungen um 0,3%. Am stärksten fiel der Wert für Bestandswohnungen (-2,3%). Über die drei Quartale 2010 gesehen sind die Indexwerte aller Segmente gesunken. Am wenigsten ging es bei Neubauwohnungen mit 0,3 Prozentpunkten nach unten (September: 107,2 Punkte), am stärksten bei Bestandseigenheimen von 96,1 auf 91,4 Punkte. (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
Berliner Senat fordert engere Spielräume für Mieterhöhungen
Der Berliner Senat hat einen Gesetzentwurf beschlossen, der den Anstieg von Wohnungsmieten in Deutschland bremsen soll. Der Entwurf, der fünf Gesetzesänderungen vorsieht, soll Anfang November in den Bundesrat eingebracht werden. Das Vorhaben stößt auf Kritik in der Immobilienbranche. Mehr lesen Sie unter: beta.iz.de/1000000583/berliner-senat-fordert-engere-spielraeume-fuer-mieterhoehungen (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
Verbände fordern mindestens 2 Mrd. Euro fürs CO2-Programm
Die Bundesregierung soll die Mittel, die sie 2011 fürs CO2-Gebäudesanierungsprogramm zur Verfügung stellen will, von insgesamt 936 Mio. Euro auf mindestens 2 Mrd. Euro aufstocken. Das fordern gemeinsam mehrere Verbände - darunter der Deutsche Mieterbund, die IG Bau, der Bundesverband der Verbraucherzentralen und Naturschutzverbände - angesichts der morgen stattfindenden Anhörung im Haushaltsausschuss des Bundestags zum Thema Energie- und Klimafonds. Bislang hat die Bundesregierung vorgesehen, 436 Mio. Euro aus dem Bundeshaushalt zu geben und mit 500 Mio. Euro aus dem Klimafonds aufzustocken. Die Verbände weisen darauf hin, dass bis zu 5 Mrd. Euro jährlich notwendig seien, um die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen. Zudem kritisieren sie, dass für 2012 noch keine Mittel eingeplant seien, Wohnungsunternehmen damit die "dringend benötigte" Planungssicherheit fehle. (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
Erbbauberechtigter kann Mieter im eigenen Haus sein
In einer heute veröffentlichten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass ein Erbbauberechtigter Mieter ist, wenn er eine Wohnung in dem Haus auf dem Erbbaugrundstück gegen Entgelt nutzt (Az. VII ZR 16/10). In dem Fall hatten zwei Brüder, beide zur Hälfte am fraglichen Gründstück erbbauberechtigt, darüber gestritten, ob tatsächlich ein Mietvertrag zwischen ihnen vorliegt. Ja, sagt der BGH, mit der Folge, dass dem mietenden Bruder Mietminderungsrechte zustehen, obwohl er zugleich als Erbbauberechtigter auch zur Instandhaltung der Immobilie mitverpflichtet ist. Mit dem Urteil knüpft der BGH an ein gut 40 Jahre altes Urteil vom 8. Januar 1969 (Az. VIII ZR 184/66) an, mit dem er entschieden hatte, dass bei der Überlassung eines gemeinschaftlichen Grundstücks an einen der Miteigentümer ebenfalls ein Mietvertrag zustande kommt. (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
BGH präsiziert Vermieterpflichten bei Eigenbedarfskündigung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem heute gefällten Urteil bekräftigt, dass ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt hat, diesem eine vergleichbare Wohnung anbieten muss, wenn er kann (Az. VIII ZR 78/10). Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter berechtigt gekündigt. Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im Obergeschoss des gleichen Hauses eine Wohnung frei, die der Vermieter jedoch anderweitig vergab - zu Unrecht. Das hatte für den Vermieter die missliche Folge, dass die an sich ordnungsgemäße Kündigung rechtsmissbräuchlich und unwirksam wurde, weil er gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen hatte. Er hätte den Mieter über die Möglichkeit, die obere Wohnung zu mieten, informieren und ihm die wesentlichen Mietbedingungen mitteilen müssen, so der BGH. (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
BGH: Mängelbeseitigung auch bei unklarer Verantwortlichkeit
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass das Recht des Auftraggebers, von einem für einen Mangel verantwortlichen Auftragnehmer Mängelbeseitigung zu fordern, grundsätzlich nicht dadurch eingeschränkt wird, dass die Verantwortlichkeit des Auftragnehmers bei der Inanspruchnahme noch unklar ist. Im verhandelten Fall stritten die Parteien um den Ersatz von Schäden, die dem Auftraggeber durch eine unsachgemäße Installation einer wasserführenden Leitung durch die Auftragnehmerin entstanden waren. Diese wollte ihre Mängelbeseitigung davon abhängig machen, dass der Auftraggeber eine Erklärung abgibt, wonach er die Kosten der Untersuchung und weiterer Maßnahmen für den Fall übernehme, dass die Auftragnehmerin nicht für den Mangel verantwortlich sei - zu Unrecht, wie die Karlsruher Richter befanden. Eine solche Erklärung müsse der Auftraggeber nicht abgeben. Ihn treffe deshalb auch kein Mitverschulden (Az. VII ZR 110/09). (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
Betriebskostenabrechnungen nach Personenbruchteilen wirksam
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl nicht deshalb unwirksam ist, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist. Im verhandelten Fall stritten die Parteien um die Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2003 bis 2006. Der Eigentümer schlüsselte die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr jeweils nach Gesamteinheiten von 20,39 Personen (2003) bis 13,98 Personen (2006) auf, wobei auf die Mieter jeweils Einheiten von 2,0 Personen entfielen. Die Mieter hielten den Umlageschlüssel für unverständlich und rügten einen formellen Mangel der Abrechnung - zu Unrecht, wie die Karlsruher Richter befanden. Der Umlagemaßstab "Personen" sei allgemein verständlich. Bei der Ermittlung der Personenzahl müsse der Vermieter eine gewisse Gewichtung vornehmen. Dieser Schritt müsse aber nicht auf der formellen Ebene angegeben werden. Dies sei eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen könne (Az. VIII ZR 181/09). (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
Wohnimmobilien werden gekauft, wenn Preis und Zinsen stimmen
Wohnimmobilien werden in erster Linie dann gekauft, wenn Preis und Zinsniveau stimmen. Das hat eine Umfrage des Finanzierungsvermittlers Interhyp und des Onlineportals ImmobilienScout24 unter 2.700 an Immobilien Interessierten ergeben. Demnach hängt der "ideale Zeitpunkt" zu kaufen für 39% der Befragten von Immobilienpreisen und Zinsen ab. Für 23% ist ausschlaggebend, dass sie ihr Traum-Zuhause gefunden haben, für 18%, dass ihr Gehalt ausreicht. Kaum von Bedeutung sind der richtige Partner (3,2%) und eine mögliche Inflation (2,4%). (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
Deutsche Haushalte drosseln ihren Energieverbrauch
Private Haushalte in Deutschland haben ihren Energieverbrauch zwischen 2005 und 2009 um insgesamt 6,7% auf 656 Mrd. kWh (16.320 kWh/Haushalt) gedrosselt. Das meldet das Statistische Bundesamt. Mit knapp einem Viertel den stärksten Rückgang verzeichnen die Statistiker beim Öl, der Gasverbrauch sank um 3,6%, an Strom floss 2% weniger durch Leitungen und Kabel. Bei der Raumwärme, dem mit 71% größten Haushaltsenergie-Posten, waren die Einsparungen zwischen 2005 und 2009 mit 9,5% am größten - trotz gestiegener Haushaltszahl (+2,2%) und größerer Wohnfläche (+2,5%). Gründe für die besseren Werte sehen die Statistiker zum einen in der verbesserten Wärmedämmung und Heiztechnik der Gebäude, zum anderen in Einsparungen der Haushalte infolge deutlicher Preissteigerungen bei flüssigen Brennstoffen (43,8% zwischen 2005 und 2008) und Gas (31,8%). (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
Wohnungsverbände: Mietrechtsreform läuft ins Leere
Der vom Bundesjustizministerium vorgelegte Entwurf zur Änderung des Mietrechts steht im Widerspruch zum Koalitionsvertrag und dem kürzlich verabschiedeten Energiekonzept der Bundesregierung, wonach Hürden im Mietrecht beseitigt werden sollen, um energetische Sanierungen anzustoßen. Das erklären die Verbände der Wohnungswirtschaft. Die beiden Hürden Mietminderungsrecht und Duldungspflicht sehen sie weiterhin bestehen, wenn - wie in dem Entwurf festgehalten - nur dann die Miete nicht mehr gemindert werden darf bzw. die Sanierung geduldet werden muss, wenn der Eigentümer zu energetischen Maßnahmen gesetzlich verpflichtet ist. Da es bislang keine Sanierungsverpflichtung gibt, zielt der Entwurf ins Leere, erklärt Haus-&-Grund-Präsident Andreas Stücke. Dass eine Duldungspflicht künftig auch bestehen soll, wenn energetische Maßnahmen nicht zulasten des Mieters gehen, bringt Haus & Grund sowie die BSI Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft ebenfalls auf: Rechtssicherheit bekommen Investoren nur, wenn sie die Kosten auf ihre eigene Kappe nehmen, so die Verbände. Trotz "marginal positiver Änderungen" - darunter der Vorschlag, dass die 11%-Modernisier- ungsumlage bei mehr Sanierungsmaßnahmen als bisher greifen soll - sieht die BSI angesichts der "zentralen Schwachpunkte" keinen Anreiz zur energetischen Modernisierung. "Klimapolitik und Mietrecht müssen in Einklang gebracht werden", fordert BSI-Vorsitzender Jens- Ulrich Kießling. (Quelle ERA Partnernews 12/2010)
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